Immobilien über drei Grenzen.
Schweiz, Österreich, Deutschland: was sich beim Kauf und Verkauf über die Grenze unterscheidet, von der Erwerbsberechtigung über Beurkundung und Grundbuch bis zu Steuern und Währung.
Was ist bei Cross-Border-Immobilien anders?
Die Grenze ist selten geografisch. Sie liegt in drei Rechtsordnungen mit eigenen Regeln für den Erwerb durch Ausländer, die Beurkundung, das Grundbuch, die Steuern beim Kauf und Verkauf sowie in zwei Währungen. Wer diese Punkte früh klärt, vermeidet Verzögerungen und Kosten an genau den Stellen, an denen sie teuer werden.
Die DACH-Matrix.
| Thema | Schweiz | Österreich | Deutschland |
|---|---|---|---|
| Erwerb durch Ausländer | Lex Koller: Wohnliegenschaften für Personen im Ausland grundsätzlich bewilligungspflichtig; Betriebsstätten ausgenommen | Grundverkehr nach Landesrecht; EU- und EWR-Bürger gleichgestellt, Drittstaaten mit Genehmigung | keine vergleichbare allgemeine Bewilligungspflicht |
| Vertrag | öffentliche Beurkundung | Errichtung durch Notariat oder Anwaltschaft, beglaubigte Unterschriften | notarielle Beurkundung |
| Grundbuch | kantonale Grundbuchämter | Grundbuch bei den Bezirksgerichten | Grundbuchamt beim Amtsgericht |
| Abgaben beim Kauf | Handänderungssteuer kantonal, wo erhoben (Zürich: keine) | Grunderwerbsteuer 3,5 %, Eintragungsgebühr 1,1 % | Grunderwerbsteuer 3,5 bis 6,5 % je nach Land |
| Steuer beim Verkauf | Grundstückgewinnsteuer, kantonal | Immobilienertragsteuer 30 % | private Veräusserung innert 10 Jahren steuerpflichtig |
| Währung | CHF | EUR | EUR |
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Bei Mandaten koordiniert SIW & Partners auf Wunsch entsprechend qualifizierte Fachpartner.
Ratgeber nach Ausgangslage.
Doppelbesteuerung: der Grundsatz.
Zwischen der Schweiz und Deutschland sowie zwischen der Schweiz und Österreich bestehen Doppelbesteuerungsabkommen. Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen werden danach grundsätzlich in dem Staat besteuert, in dem die Immobilie liegt. In der Schweiz sind ausländische Liegenschaften von der Einkommens- und Vermögenssteuer ausgenommen, werden aber für die Bestimmung des Steuersatzes berücksichtigt.
Die konkrete Wirkung hängt von Wohnsitz, Struktur und Nutzung ab. Steuerliche Fragestellungen stimmen wir mit entsprechend qualifizierten Fachpartnern in beiden Ländern ab.
CHF und EUR im Immobiliengeschäft.
Bei grenzüberschreitenden Transaktionen treffen oft zwei Währungen aufeinander: Kaufpreis und Mieteinnahmen in Euro, Eigenkapital und Finanzierung womöglich in Franken. Daraus entstehen drei Fragen, die vor dem Vertrag geklärt sein sollten: In welcher Währung wird finanziert? Wann wird das Eigenkapital umgetauscht? Passen Mieterlöse und Finanzierungskosten in derselben Währung zusammen?
Wir beraten nicht zu Devisen und Absicherung, koordinieren aber auf Wunsch geeignete Bank- und Finanzierungspartner. Mehr dazu: Immobilien-Finanzierung.
Ein Mandat über drei Märkte.
Ein Ansprechpartner, Fachpartner je Land.
Ausgangslage
Wohnsitz, Staatsangehörigkeit, Ziel, Struktur.
Zulässigkeit
Erwerbsberechtigung und Bewilligungen, geprüft durch Fachpartner vor Ort.
Objekt und Prüfung
Due Diligence nach den Regeln des Belegenheitsstaats.
Steuern und Finanzierung
Abstimmung mit Steuer- und Bankpartnern in beiden Ländern.
Vertrag und Grundbuch
Beurkundung, Bedingungen, Eintragung.
Übergabe
Zahlung, Übergabe, laufende Pflichten.
Häufige Fragen.
Brauche ich in jedem Land eigene Berater?
Für Rechts- und Steuerfragen ja, weil die Rechtsordnungen unterschiedlich sind. Den Überblick und die Koordination übernimmt ein zentraler Ansprechpartner.
Welche Währung sollte die Finanzierung haben?
Das hängt von Einkünften, Vermögen und Risikobereitschaft ab. Eine Empfehlung gehört in die Hand der Bank; wir sorgen dafür, dass die Frage früh gestellt wird.
Wie lange dauert eine Cross-Border-Transaktion?
Länger als eine reine Inlandtransaktion, vor allem wenn Bewilligungen nötig sind. Ein realistischer Zeitplan berücksichtigt Behördenfristen von Beginn an.
Primärquellen.
Alle Angaben mit Stand Oktober 2026, geprüft am 1. Oktober 2026. Massgeblich sind die verlinkten amtlichen Fassungen.
- Bundesamt für Justiz: Merkblatt Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (Stand 17.04.2026)
- oesterreich.gv.at: Grunderwerb durch ausländische Staatsangehörige
- BMF Österreich: Grunderwerbsteuer, Steuersatz
- Unternehmensserviceportal Österreich: Immobilienertragsteuer
- Gesetze im Internet: § 23 EStG
- ESTV, Steuermäppchen 2025: Grundstückgewinnsteuer
Cross-Border-Mandat besprechen.
Ein Gespräch klärt Konstellation, Zulässigkeit und Zeitplan. Danach wissen Sie, welche Fachpartner in welchem Land nötig sind.