Immobilien im Kanton Zürich: Markt, Steuern und Bewilligungen.
Zürich ist unser Ausgangspunkt. Was Eigentümer und Investoren im Kanton Zürich über Angebot, Grundstückgewinnsteuer, Handänderung, Beurkundung und die Lex Koller wissen sollten.
Was ist beim Immobilienverkauf im Kanton Zürich besonders?
Drei Punkte prägen Verkäufe im Kanton Zürich: Die Grundstückgewinnsteuer wird von den Gemeinden nach einem progressiven Tarif von 10 bis 40 Prozent erhoben, mit Zuschlägen bei kurzer und Ermässigungen bis 50 Prozent bei langer Besitzdauer. Eine Handänderungssteuer gibt es seit 2005 nicht mehr. Und der Markt ist eng: In der Grossregion Zürich lag die Leerwohnungsziffer am 1. Juni 2026 bei 0,52 Prozent.
Ein knappes Angebot, regional verschieden.
Die Leerwohnungsziffer der Grossregion Zürich lag am Stichtag 1. Juni 2026 bei 0,52 Prozent und damit deutlich unter dem schweizerischen Wert von 0,93 Prozent. Als einzige der sieben Grossregionen verzeichnete Zürich gegenüber dem Vorjahr einen leichten Anstieg um 0,04 Prozentpunkte. Für Eigentümer bedeutet das eine breite Nachfrage, für Investoren einen Markt, in dem Zugang wichtiger ist als Suche.
Innerhalb des Kantons unterscheiden sich die Teilmärkte deutlich: die Stadt Zürich und Winterthur, die Seegemeinden, das Limmattal, das Zürcher Oberland, das Unterland und das Weinland folgen eigenen Preis- und Nachfragelogiken. Eine Bewertung beginnt deshalb bei der Mikrolage, nicht beim Kantonsdurchschnitt.
Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich.
| Steuerbarer Gewinn | Steuersatz |
|---|---|
| erste CHF 4'000 | 10 % |
| weitere CHF 6'000 | 15 % |
| weitere CHF 8'000 | 20 % |
| weitere CHF 12'000 | 25 % |
| weitere CHF 20'000 | 30 % |
| weitere CHF 50'000 | 35 % |
| Gewinnteile über CHF 100'000 | 40 % |
| Besitzdauer | Wirkung auf die berechnete Steuer |
|---|---|
| unter 1 Jahr | +50 % |
| unter 2 Jahren | +25 % |
| volle 5 Jahre | −5 % |
| volle 10 Jahre | −20 % |
| volle 15 Jahre | −35 % |
| volle 20 Jahre und mehr | −50 % |
Erhoben wird die Steuer im Kanton Zürich von den Gemeinden, sie fliesst vollständig an die Gemeinde, in der das Grundstück liegt. Der Kanton gehört zum monistischen System: Auch Gewinne auf Geschäftsliegenschaften unterliegen der Grundstückgewinnsteuer. Ein Rechenbeispiel finden Sie im Kantonsvergleich.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Bei Mandaten koordiniert SIW & Partners auf Wunsch entsprechend qualifizierte Fachpartner.
Wie die Eigentumsübertragung abläuft.
Grundstückkaufverträge bedürfen in der Schweiz der öffentlichen Beurkundung. Im Kanton Zürich übernehmen dies die Notariate, die zugleich das Grundbuch führen. Seit dem 1. Januar 2005 erhebt der Kanton keine Handänderungssteuer mehr; es fallen Grundbuch- und Notariatsgebühren an.
Erwerb durch Personen im Ausland im Kanton Zürich.
- Bewilligungsbehörde ist der Bezirksrat; beschwerdeberechtigt ist die Volkswirtschaftsdirektion, Amt für Wirtschaft.
- Der Kanton Zürich kennt keinen Bewilligungsgrund für Ferienwohnungen, wohl aber für Zweitwohnungen bei aussergewöhnlich engen, schutzwürdigen Beziehungen zum Ort.
- Betriebsstätten-Grundstücke wie Büro- und Gewerbeliegenschaften sind auch für Personen im Ausland bewilligungsfrei.
- EU- und EFTA-Staatsangehörige mit tatsächlichem Wohnsitz in der Schweiz unterstehen der Lex Koller nicht.
Für Mehrfamilienhäuser bedeutet das: Der Käuferkreis besteht im Wesentlichen aus nicht bewilligungspflichtigen Käufern. Mehr: Lex Koller in allen 26 Kantonen.
Eigentümer, Investoren, Family Offices.
Eigentümer profitieren im engen Zürcher Markt von breiter Nachfrage, sollten aber den Zeitpunkt mit Blick auf die Besitzdauer und die Grundstückgewinnsteuer planen. Investoren finden in Zürich selten breit inserierte Renditeobjekte; ein klares Investmentprofil und ein belastbares Netzwerk entscheiden über den Zugang. Family Offices verbinden den Zürcher Bestand oft mit Positionen in Österreich oder Deutschland; hier zählt die Koordination über die Grenze.
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Häufige Fragen.
Gibt es im Kanton Zürich eine Handänderungssteuer?
Nein. Der Kanton Zürich hat die Handänderungssteuer per 1. Januar 2005 abgeschafft, nach einer Volksabstimmung im November 2003.
Wer erhebt die Grundstückgewinnsteuer in Zürich?
Die Gemeinde, in der das Grundstück liegt. Der Tarif ist kantonal einheitlich, die Veranlagung erfolgt kommunal.
Kann ein Ausländer in Zürich eine Wohnung kaufen?
Mit Wohnsitz in der Schweiz und EU- oder EFTA-Staatsangehörigkeit oder Niederlassungsbewilligung C ja. Mit Wohnsitz im Ausland ist der Erwerb grundsätzlich bewilligungspflichtig; Ferienwohnungen sind im Kanton Zürich nicht bewilligungsfähig.
Wie lange muss ich halten, um die volle Ermässigung zu erhalten?
Im Kanton Zürich wird die maximale Ermässigung von 50 Prozent nach 20 vollen Jahren erreicht.
Regionale Daten: geprüft am 1. Oktober 2026, Prüfintervall 6 Monate. Quellen am Seitenende.
Primärquellen.
Alle Angaben mit Stand Oktober 2026, geprüft am 1. Oktober 2026. Massgeblich sind die verlinkten amtlichen Fassungen.
- ESTV, Steuermäppchen 2025: Besteuerung der Grundstückgewinne, Steuerhoheit und Berechnung (Stand 26.11.2025)
- Kanton Zürich: Abschaffung der Handänderungssteuer per 1. Januar 2005
- Bundesamt für Justiz: Merkblatt Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (Stand 17.04.2026)
- BFS/WBF: Leerwohnungsziffer fällt unter 1 Prozent im Jahr 2026 (10.09.2026)
- Notariate im Kanton Zürich
- Schweizerische Bankiervereinigung: Richtlinien betreffend Mindestanforderungen bei Hypothekarfinanzierungen (Dezember 2023, in Kraft seit 1.1.2025)
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