Grundverkehr in Österreich: neun Bundesländer, neun Grundverkehrsregime.
Wer in Österreich Immobilien erwirbt, bewegt sich in landesrechtlichen Grundverkehrsregeln. Was für EU-Bürger, Drittstaatsangehörige und Käufer aus der Schweiz gilt, welche Gesetze massgeblich sind und welche Kosten anfallen.
Was ist der Grundverkehr in Österreich?
Der Grundverkehr regelt, wer in Österreich Grundstücke erwerben darf und unter welchen Bedingungen. Zuständig sind die Bundesländer, jedes mit eigenem Gesetz. Staatsangehörige der EU und des EWR sind beim Erwerb österreichischen Staatsangehörigen grundsätzlich gleichgestellt. Für Drittstaatsangehörige ist in der Regel eine Genehmigung nötig, wobei bilaterale Abkommen und landesrechtliche Ausnahmen bestehen. Hinzu kommen je nach Bundesland Regeln für land- und forstwirtschaftliche Flächen und für Freizeitwohnsitze.
Die massgeblichen Landesgesetze.
| Bundesland | Gesetz (amtliche Fassung) | Hinweis |
|---|---|---|
| Wien | Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz | Erwerb durch ein Ehepaar ohne Genehmigung, wenn ein Ehegatte die österreichische Staatsbürgerschaft hat (oesterreich.gv.at). |
| Niederösterreich | NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 | – |
| Burgenland | Burgenländisches Grundverkehrsgesetz 2007 | Negativbestätigung möglich, wenn ein Erwerb offenkundig keiner Genehmigung bedarf. |
| Oberösterreich | Oö. Grundverkehrsgesetz 1994 | – |
| Steiermark | Steiermärkisches Grundverkehrsgesetz | In Graz benötigen Drittstaatsangehörige laut oesterreich.gv.at keine Genehmigung. |
| Kärnten | Kärntner Grundverkehrsgesetz 2002 (K-GVG) | – |
| Salzburg | Salzburger Grundverkehrsgesetz 2023 | Seit 2023 gilt ein neues Grundverkehrsgesetz; ältere Darstellungen beziehen sich oft noch auf die Fassung von 2001. |
| Tirol | Tiroler Grundverkehrsgesetz 1996 | – |
| Vorarlberg | Grundverkehrsgesetz (Vorarlberg) | – |
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Bei Mandaten koordiniert SIW & Partners auf Wunsch entsprechend qualifizierte Fachpartner.
Die Regel, die oft falsch dargestellt wird.
Die Schweiz ist weder EU- noch EWR-Mitglied. Schweizer Staatsangehörige sind deshalb nicht automatisch wie EU-Bürger gleichgestellt. Eine Gleichstellung kann sich aus dem Freizügigkeitsabkommen zwischen der Schweiz und der EU ergeben: Nach der Rechtsprechung, etwa des Landesverwaltungsgerichts Tirol, setzt sie insbesondere ein Aufenthaltsrecht voraus und einen Bezug des Erwerbs zur Erwerbstätigkeit oder zum Hauptwohnsitz in Österreich.
Für den Kauf einer Ferien- oder Anlageimmobilie ohne Wohnsitz in Österreich ist deshalb in der Regel das landesrechtliche Verfahren für Ausländer massgeblich. Ob eine Genehmigung oder eine Bestätigung nötig ist, lassen wir vor jeder Bindung durch Fachpartner vor Ort prüfen. Ausführlich: Immobilie in Österreich kaufen als Schweizer.
Steuern und Gebühren beim Erwerb und Verkauf.
| Position | Satz | Bemerkung |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5 % | grundsätzlich vom Wert der Gegenleistung, bundesweit einheitlich |
| Eintragungsgebühr Grundbuch | 1,1 % | für die Eintragung des Eigentumsrechts |
| Pfandrechtseintragung | 1,2 % | vom Wert des Pfandrechts, wenn finanziert wird |
| Immobilienertragsteuer beim Verkauf | 30 % | seit 1.1.2016; Befreiungen unter anderem für den Hauptwohnsitz unter Voraussetzungen |
So läuft ein Erwerb typischerweise ab.
- Prüfung der Erwerbsberechtigung nach dem Landesgesetz, bei Bedarf Antrag auf Genehmigung oder Bestätigung
- Kaufvertrag, errichtet durch Notariat oder Anwaltschaft, oft mit Treuhandabwicklung des Kaufpreises
- aufschiebende Bedingung für die grundverkehrsbehördliche Genehmigung, damit die Bindung erst mit Genehmigung wirksam wird
- Selbstberechnung und Abfuhr der Grunderwerbsteuer, Grundbuchsgesuch beim Bezirksgericht
- Eintragung des Eigentums im Grundbuch
Die vertragliche Ausgestaltung übernehmen Notariat und Anwaltschaft; wir koordinieren den Ablauf und die Abstimmung mit Käufer, Verkäufer und Bank.
Häufige Fragen.
Brauchen Deutsche in Österreich eine Genehmigung?
Deutsche Staatsangehörige sind als EU-Bürger österreichischen Staatsangehörigen grundsätzlich gleichgestellt. Unabhängig davon können landesrechtliche Regeln für Freizeitwohnsitze oder land- und forstwirtschaftliche Flächen gelten.
Gilt in Wien dasselbe wie in Tirol?
Nein. Jedes Bundesland hat ein eigenes Gesetz. In Wien gilt das Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz; in Tirol das Tiroler Grundverkehrsgesetz, das zudem Freizeitwohnsitze eng regelt.
Was ist eine Negativbestätigung?
Die Bestätigung einer Behörde, dass ein Erwerb keiner Genehmigung bedarf. Sie wird je nach Bundesland für das Grundbuch benötigt, etwa im Burgenland, wenn offenkundig keine Genehmigungspflicht besteht.
Primärquellen.
Alle Angaben mit Stand Oktober 2026, geprüft am 1. Oktober 2026. Massgeblich sind die verlinkten amtlichen Fassungen.
- oesterreich.gv.at: Grunderwerb durch ausländische Staatsangehörige (Stand 01.01.2026)
- oesterreich.gv.at: Ausnahmen von der Genehmigungspflicht für EU- und EWR-Staatsangehörige
- RIS: Landesverwaltungsgericht Tirol, LVwG-2017/33/2795-1 (Gleichstellung nach dem Freizügigkeitsabkommen)
- BMF Österreich: Grunderwerbsteuer, Steuersatz
- oesterreich.gv.at: Nebenkosten beim Wohnungs- und Grundstückskauf
- Unternehmensserviceportal Österreich: Immobilienertragsteuer
- Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz (RIS bzw. Land)
- NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 (RIS bzw. Land)
- Burgenländisches Grundverkehrsgesetz 2007 (RIS bzw. Land)
- Oö. Grundverkehrsgesetz 1994 (RIS bzw. Land)
- Steiermärkisches Grundverkehrsgesetz (RIS bzw. Land)
- Kärntner Grundverkehrsgesetz 2002 (K-GVG) (RIS bzw. Land)
- Salzburger Grundverkehrsgesetz 2023 (RIS bzw. Land)
- Tiroler Grundverkehrsgesetz 1996 (RIS bzw. Land)
- Grundverkehrsgesetz (Vorarlberg) (RIS bzw. Land)
Erwerb in Österreich prüfen lassen.
Wir koordinieren die grundverkehrsrechtliche Prüfung mit Fachpartnern im jeweiligen Bundesland.