Immobilie in Österreich kaufen als Schweizer.
Grundverkehr, Freizügigkeitsabkommen, Kosten und Steuern: was Käuferinnen und Käufer aus der Schweiz in Österreich wissen sollten, bevor sie ein Angebot unterschreiben.
Dürfen Schweizer in Österreich Immobilien kaufen?
Ja, aber nicht in jedem Fall ohne Verfahren. Schweizer Staatsangehörige gelten in Österreich nicht automatisch als EU-Bürger. Nach dem Freizügigkeitsabkommen sind sie Inländern gleichgestellt, wenn insbesondere ein Aufenthaltsrecht besteht und der Erwerb mit Erwerbstätigkeit oder Hauptwohnsitz in Österreich zusammenhängt. Für eine Ferien- oder Anlageimmobilie ohne Wohnsitz gilt in der Regel das landesrechtliche Verfahren für Ausländer.
Was in welcher Situation gilt.
| Situation | Grundverkehrsrechtliche Einordnung (Grundsatz) |
|---|---|
| Wohnsitz und Erwerbstätigkeit in Österreich, Erwerb für den Hauptwohnsitz | Gleichstellung nach dem Freizügigkeitsabkommen möglich |
| Wohnsitz in der Schweiz, Erwerb einer Ferienwohnung | Ausländergrundverkehr nach Landesrecht; zusätzlich Freizeitwohnsitzregeln je nach Bundesland |
| Wohnsitz in der Schweiz, Erwerb einer Anlage- oder Geschäftsimmobilie | Ausländergrundverkehr nach Landesrecht; Genehmigung oder Bestätigung je nach Bundesland |
| Erwerb über eine Gesellschaft | auch Gesellschaften können als Ausländer gelten, etwa bei Sitz im Ausland oder ausländischer Mehrheitsbeteiligung |
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Bei Mandaten koordiniert SIW & Partners auf Wunsch entsprechend qualifizierte Fachpartner.
Was zum Kaufpreis dazukommt.
| Position | Satz |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5 % |
| Eintragungsgebühr Grundbuch | 1,1 % |
| Pfandrechtseintragung bei Finanzierung | 1,2 % des Pfandbetrags |
| Vertragserrichtung und Treuhand | nach Vereinbarung mit Notariat oder Anwaltschaft |
Beim Halten und beim Verkauf.
Mieteinkünfte aus einer österreichischen Immobilie werden nach dem Doppelbesteuerungsabkommen grundsätzlich in Österreich besteuert. In der Schweiz ist die ausländische Liegenschaft von der Einkommens- und Vermögenssteuer ausgenommen, wird aber für die Bestimmung des Steuersatzes berücksichtigt. Beim Verkauf fällt in Österreich grundsätzlich die Immobilienertragsteuer von 30 Prozent an; die Hauptwohnsitzbefreiung setzt einen Hauptwohnsitz in der Immobilie voraus.
Steuerliche Fragestellungen werden mit Fachpartnern in beiden Ländern abgestimmt.
Wo die Regeln am strengsten sind.
Die Unterschiede zwischen den Bundesländern zeigen sich vor allem bei Freizeitwohnsitzen in Tourismusregionen und beim Ausländergrundverkehr. Wien regelt den Erwerb durch Ausländer im Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz, Tirol im Tiroler Grundverkehrsgesetz 1996, Salzburg seit 2023 in einem neuen Grundverkehrsgesetz, Vorarlberg im Grundverkehrsgesetz des Landes. Alle Gesetze im Überblick: Grundverkehr Österreich.
Häufige Fragen.
Gibt es in Österreich eine Lex Koller?
Kein einheitliches Bundesgesetz, sondern neun Landesgesetze zum Grundverkehr, die den Erwerb durch Ausländer regeln. Für EU- und EWR-Bürger gelten sie in der Regel nicht.
Brauche ich einen österreichischen Wohnsitz?
Für die Gleichstellung nach dem Freizügigkeitsabkommen in vielen Konstellationen ja. Ohne Wohnsitz bleibt der Weg über das landesrechtliche Verfahren.
Kann ich in Franken finanzieren?
Das entscheidet die finanzierende Bank. Die Mindestanforderungen der Schweizer Bankiervereinigung gelten für ausländische Liegenschaften nicht; die Bank legt eigene Kriterien fest.
Primärquellen.
Alle Angaben mit Stand Oktober 2026, geprüft am 1. Oktober 2026. Massgeblich sind die verlinkten amtlichen Fassungen.
- oesterreich.gv.at: Grunderwerb durch ausländische Staatsangehörige (Stand 01.01.2026)
- oesterreich.gv.at: Ausnahmen von der Genehmigungspflicht für EU- und EWR-Staatsangehörige
- RIS: Landesverwaltungsgericht Tirol, LVwG-2017/33/2795-1 (Gleichstellung nach dem Freizügigkeitsabkommen)
- BMF Österreich: Grunderwerbsteuer, Steuersatz
- oesterreich.gv.at: Nebenkosten beim Wohnungs- und Grundstückskauf
- Unternehmensserviceportal Österreich: Immobilienertragsteuer
- Systematische Rechtssammlung: Doppelbesteuerungsabkommen Schweiz–Österreich, SR 0.672.916.31
Erwerb in Österreich vorbereiten.
Wir klären mit Fachpartnern vor Ort, welches Verfahren gilt, und koordinieren den Ablauf bis zum Grundbuch.