Ein Mehrfamilienhaus verkauft man über seine Zahlen.
Ertragswert, Mieterspiegel, Erneuerungsbedarf und Käuferkreis: worauf es beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses in der Schweiz ankommt, mit Rechenbeispiel und Unterlagen-Checkliste.
Wie wird ein Mehrfamilienhaus bewertet?
Ein Mehrfamilienhaus wird in der Regel über seinen Ertrag bewertet. Der nachhaltige Nettoertrag, also Mieteinnahmen abzüglich Bewirtschaftung, Unterhalt und Leerstandsrisiko, wird mit einem marktüblichen Kapitalisierungssatz in einen Wert übersetzt. Institutionelle Käufer ergänzen dies häufig mit einer Discounted-Cash-Flow-Betrachtung über mehrere Jahre.
Vom Mietertrag zum Wert.
| Position | Betrag | Erläuterung |
|---|---|---|
| Soll-Mietertrag pro Jahr | CHF 400'000 | Summe aller Mieten bei Vollvermietung |
| Bewirtschaftung, Unterhalt, Leerstandsrisiko | − CHF 80'000 | objektabhängig; hier 20 % des Soll-Ertrags angenommen |
| Nachhaltiger Nettoertrag | CHF 320'000 | Basis der Ertragswertberechnung |
| Kapitalisierungssatz | 3,5 % | Annahme; marktabhängig nach Lage, Zustand und Zinsumfeld |
| Ertragswert | rund CHF 9,14 Mio. | Nettoertrag geteilt durch Kapitalisierungssatz |
| Bruttorendite zu diesem Wert | rund 4,4 % | Soll-Mietertrag geteilt durch Wert |
Das Beispiel zeigt die Hebelwirkung des Kapitalisierungssatzes: Ein halber Prozentpunkt mehr oder weniger verändert den Wert um mehr als eine Million Franken. Deshalb lohnt es sich, Annahmen offen zu legen und mit Marktdaten zu begründen. Eigene Szenarien rechnen Sie mit dem SIW-Renditerechner.
Wer kauft Mehrfamilienhäuser und worauf achtet er?
| Käufergruppe | Typischer Fokus | Was überzeugt |
|---|---|---|
| Private Investoren | stabile Rendite, überschaubare Objektgrösse | saubere Mietverhältnisse, nachvollziehbarer Unterhalt |
| Family Offices | langfristiger Bestand, Kapitalerhalt | Lagequalität, Entwicklungspotenzial, diskreter Prozess |
| Pensionskassen und Anlagestiftungen | Portfoliofit, Zustand, Nachhaltigkeit | vollständiger Datenraum, technische Due Diligence |
| Immobilienfonds und -gesellschaften | Grösse, Rendite, Skalierbarkeit | strukturierter Bieterprozess, klare Termine |
Wichtig für den Käuferkreis in der Schweiz: Wohnliegenschaften wie Mehrfamilienhäuser können von Personen im Ausland nach dem Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (Lex Koller) grundsätzlich nicht als Kapitalanlage erworben werden. Das Vermieten von Wohnraum gilt nicht als wirtschaftliche Tätigkeit im Sinne der Betriebsstätten-Ausnahme. Der Käuferkreis besteht deshalb im Wesentlichen aus nicht bewilligungspflichtigen Personen und Gesellschaften. Mehr dazu: Lex Koller verständlich erklärt.
Was Käufer prüfen, prüfen wir vorher.
- Mieterspiegel: Soll- und Ist-Mieten, Leerstand, Vertragslaufzeiten, Mietzinsreserven
- Mietrecht: Anpassungen folgen in der Schweiz den gesetzlichen Vorgaben, etwa Referenzzinssatz, Teuerung und wertvermehrende Investitionen; Potenziale sind daran zu messen
- Zustand und Erneuerung: Dach, Fassade, Haustechnik, Heizung; anstehende Investitionen (CapEx) mit Zeitpunkt und Kosten
- Baurecht: Zonenordnung, Ausnützung, Bewilligungen für bestehende Bauten und Umbauten
- Grundbuch: Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte, Vorkaufsrechte, Anmerkungen
- Umwelt: Altlasten- und Schadstoffverdacht, Energieeffizienz
Rechtliche und steuerliche Teilprüfungen koordinieren wir mit spezialisierten Fachpartnern. Eine vollständige Checkliste finden Sie unter Due Diligence bei Immobilien.
Direkter Verkauf oder Verkauf der Gesellschaft?
Gehört das Mehrfamilienhaus einer Immobiliengesellschaft, kann statt des Grundstücks die Gesellschaft verkauft werden. Das verändert Haftung, Steuern und den Käuferkreis. Auch die Übertragung von Beteiligungen an Immobiliengesellschaften kann als wirtschaftliche Handänderung Grundstückgewinnsteuer auslösen, und nach der Lex Koller ist auch der Erwerb von Anteilen an nicht kotierten Immobiliengesellschaften bewilligungspflichtig, wenn Personen im Ausland erwerben.
Welche Struktur vorteilhaft ist, beurteilen wir gemeinsam mit Steuer- und Rechtsfachpartnern, bevor das Objekt in die Vermarktung geht.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Bei Mandaten koordiniert SIW & Partners auf Wunsch entsprechend qualifizierte Fachpartner.
Vom Mieterspiegel zum unterschriebenen Vertrag.
Sechs Schritte, jeder mit einem überprüfbaren Ergebnis.
Analyse
Mieterspiegel, Zustand, Potenzial, steuerliche Ausgangslage.
Wert und Strategie
Preisspanne, Käufergruppen, Vermarktungsweg.
Datenraum
Alle Unterlagen geordnet, prüfbereit, vertraulich.
Ansprache
Diskret oder selektiv, mit Vertraulichkeitserklärung.
Angebote
Indikative und verbindliche Angebote, Finanzierungsnachweise.
Abschluss
Verhandlung, Beurkundung, Übergabe der Mietverhältnisse.
Häufige Fragen.
Kann ein Mehrfamilienhaus an ausländische Investoren verkauft werden?
Bei Wohnliegenschaften in der Schweiz grundsätzlich nur an Käufer, die nicht der Lex Koller unterstehen, etwa Personen mit Schweizer Bürgerrecht oder EU- und EFTA-Staatsangehörige mit Wohnsitz in der Schweiz. Ausnahmen bestehen nur in eng begrenzten Fällen.
Lohnt sich eine Sanierung vor dem Verkauf?
Nicht automatisch. Entscheidend ist, ob der Käufer die Investition im Preis honoriert. Oft ist eine transparente Investitionsplanung wertvoller als eine eilige Teilsanierung.
Welche Rolle spielt die Besitzdauer?
Sie beeinflusst die Grundstückgewinnsteuer stark: In vielen Kantonen erhöhen kurze Besitzdauern die Steuer, lange Besitzdauern ermässigen sie.
Bleiben die Mietverhältnisse bestehen?
Ja. Mit dem Eigentum gehen die Mietverhältnisse in der Regel auf den Käufer über. Deshalb sind vollständige Mietverträge und Abrechnungen zentral für die Prüfung.
Primärquellen.
Alle Angaben mit Stand Oktober 2026, geprüft am 1. Oktober 2026. Massgeblich sind die verlinkten amtlichen Fassungen.
Mehrfamilienhaus vertraulich besprechen.
Wir prüfen Mieterspiegel, Zustand und Käuferkreis und schlagen einen Vermarktungsweg vor. Diskret und unverbindlich.