Immobilie verkaufen, mit System statt mit Hoffnung.
Bewertung, Unterlagen, Vermarktungsweg, Käuferprüfung, Steuern und Beurkundung: wie ein Immobilienverkauf in der Schweiz und im DACH-Raum professionell geführt wird. Aus der Praxis einer Immobilien-Treuhand aus Zürich.
Wie läuft ein professioneller Immobilienverkauf ab?
Ein Immobilienverkauf folgt sieben Schritten: Ziel und Ausgangslage klären, Wert ermitteln, Unterlagen vollständig aufbereiten, den passenden Vermarktungsweg wählen, Käufer prüfen, verhandeln und beurkunden, übergeben. Viele Wertverluste entstehen nicht in der Verhandlung, sondern in den Schritten davor: bei einer unklaren Preisstrategie, lückenhaften Unterlagen oder einem Vermarktungsweg, der nicht zum Objekt passt.
Sieben Schritte vom Entscheid zur Übergabe.
Jeder Schritt hat ein klares Ergebnis. Erst wenn es vorliegt, folgt der nächste.
Ziel und Rahmen
Verkaufsmotiv, Zeitrahmen, Diskretionsbedarf und steuerliche Ausgangslage. Ergebnis: ein schriftliches Zielbild.
Bewertung
Markt- oder Ertragswert, je nach Objekt. Ergebnis: eine begründete Preisspanne statt einer einzelnen Wunschzahl.
Unterlagen
Grundbuch, Pläne, Bewilligungen, Mietverhältnisse, Zustand. Ergebnis: ein prüfbereiter Datenraum.
Vermarktungsweg
Diskrete Direktansprache, selektive Vermarktung oder öffentliche Platzierung. Ergebnis: eine bewusste Entscheidung.
Käuferprüfung
Identität, Finanzierungsnachweis, Erwerbsberechtigung. Ergebnis: nur qualifizierte Interessenten am Tisch.
Verhandlung und Beurkundung
Preis, Bedingungen, Übergabetermin; Vertrag durch Notariat. Ergebnis: ein unterschriftsreifer Vertrag.
Übergabe
Zahlung, Grundbucheintrag, Schlüssel, Mietverhältnisse, Abrechnungen. Ergebnis: ein sauberer Abschluss.
Die Unterlagen-Checkliste.
Vollständige Unterlagen beschleunigen die Prüfung durch Käufer und Banken und stärken die Verhandlungsposition. Diese Liste nutzen wir als Ausgangspunkt; je nach Objekt kommen weitere Dokumente hinzu.
Für jedes Objekt
- Aktueller Grundbuchauszug, inklusive Dienstbarkeiten und Grundpfandrechten
- Katasterplan, Grundriss- und Schnittpläne
- Baubewilligungen und Abnahmen, insbesondere bei Umbauten
- Gebäudeversicherungsnachweis und Angaben zu Erneuerungen der letzten Jahre
- Energieausweis: in Deutschland und Österreich ist er beim Verkauf grundsätzlich vorzulegen, in der Schweiz (GEAK) je nach Kanton und Situation
Zusätzlich bei Stockwerkeigentum
- Begründungsakt und Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft
- Stand des Erneuerungsfonds und Protokolle der letzten Versammlungen
Zusätzlich bei Rendite- und Anlageobjekten
- Mieterspiegel mit Soll- und Ist-Mieten, Leerständen und Vertragslaufzeiten
- Mietverträge und Nebenkostenabrechnungen
- Unterhalts- und Investitionsplanung (CapEx) der nächsten Jahre
Drei Wege, eine bewusste Wahl.
| Weg | Geeignet, wenn | Stärken | Zu beachten |
|---|---|---|---|
| Diskrete Direktansprache | der Käuferkreis klar eingrenzbar ist und Vertraulichkeit Vorrang hat | maximale Kontrolle über Informationen, keine öffentliche Spur | kleinerer Wettbewerb; der Preis muss sorgfältig begründet sein |
| Selektive Vermarktung | mehrere Käufergruppen in Frage kommen, aber keine Breitenwirkung gewünscht ist | Wettbewerb unter geprüften Interessenten, strukturierte Angebotsrunde | sauberer Prozess mit Vertraulichkeitserklärung und Datenraum nötig |
| Öffentliche Platzierung | der Käuferkreis breit ist, etwa bei Wohneigentum zur Selbstnutzung | grösste Reichweite, transparente Preisfindung | Informationen werden öffentlich; Inserat und Exposé müssen sitzen |
Wann sich welcher Weg eignet, vertiefen wir im Beitrag Off-Market-Immobilien: Ablauf, Vor- und Nachteile.
Was beim Verkauf anfällt.
| Land | Steuer auf den Gewinn | Abgaben bei der Übertragung | Beurkundung |
|---|---|---|---|
| Schweiz | Grundstückgewinnsteuer, kantonal; höhere Belastung bei kurzer, Ermässigung bei langer Besitzdauer | Handänderungssteuer kantonal, wo erhoben; der Kanton Zürich erhebt seit 2005 keine | öffentliche Beurkundung des Kaufvertrags |
| Österreich | Immobilienertragsteuer 30 %, Hauptwohnsitzbefreiung unter Voraussetzungen | Grunderwerbsteuer 3,5 % und Eintragungsgebühr 1,1 %, in der Regel vom Käufer getragen | Vertragserrichtung durch Notariat oder Anwaltschaft, beglaubigte Unterschriften |
| Deutschland | private Veräusserung innert 10 Jahren steuerpflichtig (§ 23 EStG), Ausnahmen bei Eigennutzung | Grunderwerbsteuer 3,5 % bis 6,5 % je nach Land, in der Regel vom Käufer getragen | notarielle Beurkundung |
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Bei Mandaten koordiniert SIW & Partners auf Wunsch entsprechend qualifizierte Fachpartner.
Immobilie verkaufen im Kanton Zürich.
Im Kanton Zürich erheben die Gemeinden die Grundstückgewinnsteuer nach einem progressiven Tarif von 10 bis 40 Prozent. Bei einer Besitzdauer unter einem Jahr erhöht sich die Steuer um 50 Prozent, unter zwei Jahren um 25 Prozent; ab fünf Jahren sinkt sie schrittweise, nach 20 Jahren um die Hälfte. Eine Handänderungssteuer erhebt der Kanton seit dem 1. Januar 2005 nicht mehr.
Rechenbeispiel ohne Abzüge, nur zur Veranschaulichung: Bei einem steuerbaren Gewinn von CHF 200'000 ergibt der Tarif CHF 69'400. Nach 12 Jahren Besitz reduziert sich der Betrag um 26 Prozent auf rund CHF 51'356, effektiv etwa 25,7 Prozent. Bei einem Verkauf innert eines Jahres steigt er um 50 Prozent auf CHF 104'100.
Mehr zum Standort: Immobilien im Kanton Zürich.
Häufige Fragen.
Muss ich meine Immobilie öffentlich inserieren?
Nein. Je nach Objekt, Ziel und Käuferkreis kann eine diskrete Direktansprache oder eine selektive Vermarktung unter geprüften Interessenten geeigneter sein. Bei Wohneigentum zur Selbstnutzung erreicht eine öffentliche Platzierung oft den grössten Käuferkreis.
Wer bezahlt die Grundstückgewinnsteuer in der Schweiz?
Steuerpflichtig ist grundsätzlich die verkaufende Person. Höhe und Berechnung regelt der Kanton, in dem das Grundstück liegt; massgeblich sind vor allem der Gewinn und die Besitzdauer.
Braucht es für den Verkauf einen Notar?
In der Schweiz bedarf der Grundstückkaufvertrag der öffentlichen Beurkundung, in Deutschland der notariellen Beurkundung. In Österreich wird der Vertrag in der Regel von Notariat oder Anwaltschaft errichtet; für den Grundbucheintrag sind beglaubigte Unterschriften erforderlich.
Wie lange dauert ein Immobilienverkauf?
Das hängt von Objekt, Unterlagenlage und Käuferkreis ab. Vorbereitung und Bewertung brauchen erfahrungsgemäss einige Wochen; die Vermarktung bis zur Beurkundung kann Wochen bis Monate dauern. Bewilligungsverfahren für ausländische Käufer verlängern den Ablauf.
Primärquellen.
Alle Angaben mit Stand Oktober 2026, geprüft am 1. Oktober 2026. Massgeblich sind die verlinkten amtlichen Fassungen.
Immobilie vertraulich besprechen.
Ein erstes Gespräch klärt Ziel, Zeitrahmen und den passenden Vermarktungsweg. Vertraulich und unverbindlich, Antwort in der Regel innerhalb von 24 Stunden.