Lex Koller verständlich erklärt.
Wer als Person im Ausland gilt, welche Immobilien bewilligungspflichtig sind, welche Ausnahmen bestehen und welche kantonale Behörde zuständig ist. Auf Basis des Merkblatts des Bundesamts für Justiz.
Was ist die Lex Koller?
Die Lex Koller ist das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG). Es beschränkt den Erwerb von Wohnliegenschaften und Bauland durch Personen im Ausland: Diese brauchen dafür eine Bewilligung der zuständigen kantonalen Behörde, die nur aus gesetzlich vorgesehenen Gründen erteilt wird. Grundstücke, die als Betriebsstätte dienen, sind von der Bewilligungspflicht ausgenommen.
Person im Ausland, im Sinne des Gesetzes.
Als Personen im Ausland gelten
- Ausländerinnen und Ausländer mit Wohnsitz im Ausland
- Ausländerinnen und Ausländer mit Wohnsitz in der Schweiz, die weder EU- oder EFTA-Staatsangehörige sind noch eine gültige Niederlassungsbewilligung C besitzen
- Gesellschaften mit Sitz im Ausland, auch wenn sie Schweizern gehören
- Gesellschaften mit Sitz in der Schweiz, die von Personen im Ausland beherrscht werden; eine Beherrschung wird insbesondere vermutet bei mehr als einem Drittel des Kapitals oder der Stimmrechte
Nicht betroffen sind
- Schweizerinnen und Schweizer, auch mit Wohnsitz im Ausland
- EU- und EFTA-Staatsangehörige mit rechtmässigem und tatsächlichem Wohnsitz in der Schweiz
- Personen aus anderen Staaten mit gültiger Niederlassungsbewilligung C und tatsächlichem Wohnsitz in der Schweiz
Bewilligungspflicht nach Nutzungszweck.
| Nutzung | Regel für Personen im Ausland |
|---|---|
| Wohnliegenschaften, Bauland für Wohnbauten | grundsätzlich bewilligungspflichtig |
| Hauptwohnung am tatsächlichen Wohnsitz in der Schweiz | bewilligungsfrei; nur eine Wohneinheit, selbst bewohnt, nicht vermietet |
| Zweitwohnung von EU- und EFTA-Grenzgängern | bewilligungsfrei in der Region des Arbeitsorts, selbst bewohnt |
| Betriebsstätte (Büro, Gewerbe, Laden, Hotel, Praxis) | bewilligungsfrei, auch als Kapitalanlage und auch vermietet |
| Vermietung von Wohnraum als Geschäft | gilt nicht als Betriebsstätte, daher bewilligungspflichtig |
| Anteile an nicht kotierten Immobiliengesellschaften mit Wohnimmobilien | bewilligungspflichtig, bereits ab einem einzelnen Anteil |
| Kotierte Immobiliengesellschaften, regelmässig gehandelte Fondsanteile | nicht bewilligungspflichtig |
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Bei Mandaten koordiniert SIW & Partners auf Wunsch entsprechend qualifizierte Fachpartner.
Wann eine Bewilligung erteilt werden kann.
Eine Bewilligung wird nur aus den im Gesetz und gegebenenfalls im kantonalen Recht vorgesehenen Gründen erteilt. Bundesrechtlich sind dies unter anderem Banken und Versicherungen bei Zwangsverwertung, Personalvorsorge, gemeinnützige Zwecke, eingesetzte Erben sowie Härtefälle. Kantonal können Ferienwohnungen und Wohneinheiten in Apparthotels in Fremdenverkehrsorten, Zweitwohnungen bei aussergewöhnlich engen Beziehungen zum Ort sowie der soziale Wohnungsbau vorgesehen werden.
Ferienwohnungen werden zudem über ein jährliches Kontingent des Bundes an die Kantone gesteuert. In der Regel gelten Obergrenzen von 200 m² Nettowohnfläche und 1'000 m² Grundstücksfläche. Gesetzliche Erben und Verwandte in auf- und absteigender Linie sind generell von der Bewilligungspflicht ausgenommen.
Zuständige Behörde und kantonale Bewilligungsgründe.
| Kanton | Erstinstanzliche Bewilligungsbehörde | Ferienwohnung | Zweitwohnung | Sozialer Wohnungsbau |
|---|---|---|---|---|
| Zürich | Bezirksrat (12 Bezirke); beschwerdeberechtigt: Volkswirtschaftsdirektion, Amt für Wirtschaft | – | ja | – |
| Bern | Regierungsstatthalter (10 Verwaltungskreise); Aufsicht: Amt für Wirtschaft | ja | – | – |
| Luzern | Justiz- und Sicherheitsdepartement, Abteilung Gemeinden | ja | ja | – |
| Uri | Volkswirtschaftsdirektion, Amt für Wirtschaft und öffentlichen Verkehr | ja | ja | – |
| Schwyz | Volkswirtschaftsdepartement | ja | – | – |
| Obwalden | Volkswirtschaftsdepartement, Volkswirtschaftsamt | ja | – | – |
| Nidwalden | Justiz- und Sicherheitsdirektion, Amt für Justiz | ja | – | – |
| Glarus | Departement Volkswirtschaft und Inneres, Wirtschaft und Arbeit | ja | – | – |
| Zug | Volkswirtschaftsdirektion | – | – | – |
| Freiburg | Commission pour l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger | ja | ja | ja |
| Solothurn | Amtschreiberei-Inspektorat | – | ja | – |
| Basel-Stadt | Präsidialdepartement, Staatliche Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten | – | ja | – |
| Basel-Landschaft | Bau- und Umweltschutzdirektion | – | – | – |
| Schaffhausen | Volkswirtschaftsdepartement | Apparthotels | – | – |
| Appenzell Ausserrhoden | Departement Bau und Volkswirtschaft, Amt für Wirtschaft und Arbeit | ja | ja | – |
| Appenzell Innerrhoden | Volkswirtschaftsdepartement, Amt für Wirtschaft | – | – | – |
| St. Gallen | Amt für Gemeinden, Grundbuchaufsicht | ja | ja | – |
| Graubünden | Grundbuchinspektorat und Handelsregister | ja | ja | ja |
| Aargau | Departement Volkswirtschaft und Inneres, Register und Personenstand | – | – | – |
| Thurgau | Departement für Inneres und Volkswirtschaft, Rechtsdienst | – | – | – |
| Tessin | Autorità cantonale di I. istanza LAFE | ja | ja | ja |
| Waadt | Commission foncière, Section II | ja | ja | ja |
| Wallis | Service du registre foncier | ja | ja | ja |
| Neuenburg | COMACQ, Service de la géomatique et du registre foncier | ja | ja | ja |
| Genf | Département des institutions et du numérique | – | – | ja |
| Jura | Département des finances, Service juridique | ja | ja | ja |
So läuft die Prüfung ab.
- Kann der Erwerber die Bewilligungspflicht nicht ausschliessen, stellt er bei der kantonalen Behörde ein Gesuch um Bewilligung oder um Feststellung, dass keine Bewilligung nötig ist.
- Verweist das Grundbuchamt an die Behörde, muss das Gesuch innert 30 Tagen eingereicht werden.
- Ohne rechtskräftige Bewilligung bleibt ein bewilligungspflichtiges Geschäft unwirksam und darf nicht im Grundbuch eingetragen werden.
- Eine erteilte Bewilligung verfällt, wenn der Erwerb nicht innert drei Jahren vollzogen wird.
Im Kanton Zürich entscheidet der Bezirksrat; beschwerdeberechtigt ist die Volkswirtschaftsdirektion, Amt für Wirtschaft. Der Bundesrat hat im April 2026 eine Vernehmlassung zu einer weiteren Verschärfung eröffnet; Änderungen sind bis zu ihrem Inkrafttreten nicht massgeblich.
Häufige Fragen.
Kann ein Deutscher mit Wohnsitz in Deutschland eine Wohnung in Zürich kaufen?
Als Kapitalanlage oder Zweitwohnung grundsätzlich nur mit Bewilligung, und der Kanton Zürich kennt keinen Bewilligungsgrund für Ferienwohnungen. Mit Wohnsitz in der Schweiz ist der Erwerb für EU-Staatsangehörige dagegen nicht bewilligungspflichtig.
Dürfen Ausländer Büro- oder Gewerbeliegenschaften kaufen?
Ja. Betriebsstätten-Grundstücke können ohne Bewilligung erworben werden, auch als reine Kapitalanlage und auch, wenn sie an Dritte vermietet sind.
Gilt die Lex Koller auch für Gesellschaften?
Ja. Gesellschaften mit Sitz im Ausland und von Personen im Ausland beherrschte Schweizer Gesellschaften gelten als Personen im Ausland. Auch der Erwerb von Anteilen an nicht kotierten Immobiliengesellschaften kann bewilligungspflichtig sein.
Was passiert bei einem Verstoss?
Das Geschäft bleibt unwirksam oder wird nichtig; Behörden können die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verlangen. Umgehungen und falsche Angaben sind strafbar.
Primärquellen.
Alle Angaben mit Stand Oktober 2026, geprüft am 1. Oktober 2026. Massgeblich sind die verlinkten amtlichen Fassungen.
- Bundesamt für Justiz: Merkblatt Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (Stand 17.04.2026)
- Bundesamt für Justiz: Grundstückerwerb durch Personen im Ausland
- Der Bundesrat: Grundstückerwerb für Personen im Ausland weiter beschränken (Vernehmlassung 2026)
- Fedlex: Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG), SR 211.412.41
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