Immobilie in der Schweiz kaufen als Deutscher oder Österreicher.
Ob Sie in der Schweiz eine Wohnung, ein Haus oder eine Anlageimmobilie kaufen dürfen, hängt vor allem von Ihrem Wohnsitz ab, nicht von Ihrer Staatsangehörigkeit allein. Der Überblick nach der Lex Koller.
Dürfen Deutsche und Österreicher in der Schweiz Immobilien kaufen?
Mit Wohnsitz in der Schweiz ja, ohne Bewilligung: EU-Staatsangehörige mit rechtmässigem und tatsächlichem Wohnsitz in der Schweiz unterstehen der Lex Koller nicht. Mit Wohnsitz in Deutschland oder Österreich ist der Erwerb von Wohnliegenschaften dagegen grundsätzlich bewilligungspflichtig, und eine Bewilligung gibt es nur aus bestimmten Gründen, etwa für eine Ferienwohnung in einem dafür bezeichneten Fremdenverkehrsort. Geschäftsliegenschaften (Betriebsstätten) sind für alle bewilligungsfrei.
Ihre Konstellation auf einen Blick.
| Ausgangslage | Wohnung oder Haus | Anlageimmobilie (Wohnen) | Büro, Gewerbe, Laden |
|---|---|---|---|
| Wohnsitz in der Schweiz (Bewilligung B oder C) | bewilligungsfrei | bewilligungsfrei | bewilligungsfrei |
| Grenzgänger mit Bewilligung G | Zweitwohnung in der Region des Arbeitsorts bewilligungsfrei, selbst bewohnt | bewilligungspflichtig, in der Regel nicht bewilligungsfähig | bewilligungsfrei |
| Wohnsitz in Deutschland oder Österreich | Ferienwohnung nur mit Bewilligung in bezeichneten Orten und im Kontingent; Zweitwohnung nur bei aussergewöhnlich engen Beziehungen und je nach Kanton | bewilligungspflichtig, in der Regel nicht bewilligungsfähig | bewilligungsfrei, auch als Kapitalanlage |
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Bei Mandaten koordiniert SIW & Partners auf Wunsch entsprechend qualifizierte Fachpartner.
Wo Ferienwohnungen überhaupt möglich sind.
Einen Bewilligungsgrund für Ferienwohnungen und Wohneinheiten in Apparthotels haben laut Bundesamt für Justiz die Kantone Appenzell Ausserrhoden, Bern, Freiburg, Glarus, Graubünden, Jura, Luzern, Neuenburg, Nidwalden, Obwalden, St. Gallen, Schaffhausen (nur Apparthotels), Schwyz, Tessin, Uri, Waadt und Wallis eingeführt. Zürich, Zug, Basel-Stadt und weitere Kantone kennen ihn nicht.
Die Wohnung muss in einem vom Kanton bezeichneten Fremdenverkehrsort liegen, wird dem kantonalen Kontingent angerechnet und darf in der Regel 200 m² Nettowohnfläche nicht überschreiten. Gemeinden können zusätzliche Beschränkungen erlassen. Die Übersicht aller Kantone mit Behörden: Lex Koller.
Was nach der Zulässigkeit kommt.
- Zulässigkeit klären: Wohnsitzsituation, Objektart, Kanton; bei Unsicherheit Feststellungsverfügung der kantonalen Behörde
- Kaufvertrag mit öffentlicher Beurkundung, Eintrag im kantonalen Grundbuch
- Abgaben je nach Kanton: Handänderungssteuer, Grundbuch- und Notariatsgebühren; im Kanton Zürich keine Handänderungssteuer
- Finanzierung: Schweizer Banken wenden die SBVg-Mindestanforderungen an, mindestens 10 % harte Eigenmittel
- Beim späteren Verkauf: kantonale Grundstückgewinnsteuer, abhängig von Gewinn und Besitzdauer
Häufige Fragen.
Reicht eine Aufenthaltsbewilligung B für den Kauf?
Für EU-Staatsangehörige mit tatsächlichem Wohnsitz in der Schweiz ja; massgeblich ist der tatsächliche Lebensmittelpunkt, den die Behörden anhand von Indizien wie Haushalt, Arbeit und Steuerpflicht prüfen.
Kann ich über eine Gesellschaft kaufen?
Gesellschaften mit Sitz im Ausland oder von Personen im Ausland beherrschte Schweizer Gesellschaften gelten selbst als Personen im Ausland. Eine Gesellschaftsstruktur umgeht die Bewilligungspflicht nicht.
Was gilt für börsenkotierte Immobilienanlagen?
Der Erwerb von Anteilen an kotierten Immobiliengesellschaften und von regelmässig gehandelten Fondsanteilen ist nicht bewilligungspflichtig.
Primärquellen.
Alle Angaben mit Stand Oktober 2026, geprüft am 1. Oktober 2026. Massgeblich sind die verlinkten amtlichen Fassungen.
- Bundesamt für Justiz: Merkblatt Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (Stand 17.04.2026)
- Bundesamt für Justiz: Grundstückerwerb durch Personen im Ausland
- Der Bundesrat: Grundstückerwerb für Personen im Ausland weiter beschränken (Vernehmlassung 2026)
- Schweizerische Bankiervereinigung: Richtlinien betreffend Mindestanforderungen bei Hypothekarfinanzierungen (Dezember 2023, in Kraft seit 1.1.2025)
Zulässigkeit vor dem Angebot klären.
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