Immobilien-Finanzierung: was Banken prüfen.
Eigenmittel, Belehnung, Amortisation, Tragbarkeit und Währung: die Grundlagen der Finanzierung von Wohn-, Rendite- und Anlageimmobilien in der Schweiz, mit Blick auf Cross-Border-Konstellationen.
Wie viel Eigenkapital braucht man für eine Immobilie in der Schweiz?
Nach den von der FINMA als Mindeststandard anerkannten Richtlinien der Schweizerischen Bankiervereinigung müssen mindestens 10 Prozent des Belehnungswerts aus Eigenmitteln stammen, die nicht aus der zweiten Säule kommen. Liegt der Kaufpreis über dem Belehnungswert, ist die Differenz vollständig aus solchen Eigenmitteln zu tragen. Die Hypothek ist innert höchstens 15 Jahren linear auf zwei Drittel des Belehnungswerts zu amortisieren.
Die Begriffe, die über die Finanzierbarkeit entscheiden.
| Begriff | Bedeutung | Warum es zählt |
|---|---|---|
| Belehnungswert | von der Bank ermittelter Wert der Liegenschaft, oft tiefer als der Kaufpreis | Basis für Belehnung und Eigenmittelbedarf |
| Belehnung (Loan-to-Value) | Hypothek im Verhältnis zum Belehnungswert | höhere Belehnung bedeutet höheres Risiko und strengere Bedingungen |
| Harte Eigenmittel | Eigenmittel, die nicht aus der zweiten Säule stammen | Mindestanteil 10 % nach SBVg-Richtlinien |
| Amortisation | Rückführung der Hypothek | auf zwei Drittel des Belehnungswerts innert höchstens 15 Jahren |
| Tragbarkeit | Verhältnis der Wohnkosten zum Einkommen, nach bankinternen kalkulatorischen Annahmen | entscheidet bei Eigennutzung oft mehr als der Zins |
| Debt Service Coverage | Nettoertrag im Verhältnis zu Zins und Amortisation | bei Renditeobjekten die zentrale Kennzahl |
Eine verbreitete Annahme ist überholt: Die befristete Sonderregel für Renditeobjekte mit erhöhtem Eigenkapital und schnellerer Amortisation wurde mit der Revision der SBVg-Richtlinien per 1. Januar 2025 aufgehoben. Seither gelten die Mindestanforderungen einheitlich für inländische Wohn- und Gewerbeliegenschaften; die einzelnen Banken können strengere Anforderungen stellen.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Bei Mandaten koordiniert SIW & Partners auf Wunsch entsprechend qualifizierte Fachpartner.
Was bei Mehrfamilienhäusern anders ist.
Bei Renditeobjekten steht der nachhaltige Ertrag im Zentrum. Banken prüfen Mieterspiegel, Leerstandsrisiko, Unterhaltsbedarf und die Fähigkeit des Objekts, Zins und Amortisation aus dem eigenen Ertrag zu tragen. Ein vollständiger Datenraum und eine plausible Investitionsplanung verbessern die Konditionen oft mehr als jede Verhandlung.
Mit dem SIW-Renditerechner lassen sich Brutto- und Nettorendite, Cap Rate und Eigenkapitalrendite für eigene Annahmen durchrechnen.
CHF, EUR und die Frage der Währung.
Wer mit Franken in Euro-Immobilien investiert oder umgekehrt, trägt ein Währungsrisiko an mehreren Stellen: beim Umtausch des Eigenkapitals, beim Verhältnis von Mieterträgen zu Finanzierungskosten und beim späteren Verkaufserlös. Die Finanzierungsmindestanforderungen der SBVg gelten ausdrücklich nicht für ausländische Liegenschaften; hier gelten die Regeln der finanzierenden Bank und des Belegenheitsstaats.
SIW berät nicht zu Krediten oder Devisen. Wir koordinieren auf Wunsch geeignete Finanzierungspartner und sorgen dafür, dass Finanzierungsnachweise rechtzeitig vorliegen.
Häufige Fragen.
Gelten die SBVg-Regeln auch für Renditeliegenschaften?
Ja. Die Mindestanforderungen gelten für Hypothekarfinanzierungen inländischer Wohn- und Gewerbeliegenschaften, also auch für Renditeobjekte. Ausgenommen sind unter anderem ausländische Liegenschaften und Immobilienpromotionen.
Kann ich Pensionskassengeld als Eigenkapital einsetzen?
Bei selbstgenutztem Wohneigentum unter Voraussetzungen ja, aber mindestens 10 Prozent des Belehnungswerts müssen aus Eigenmitteln ausserhalb der zweiten Säule stammen.
Was ist ein Finanzierungsnachweis?
Die Bestätigung einer Bank, dass ein Kauf in der genannten Höhe finanzierbar ist. Verkäufer verlangen ihn, bevor sie Exklusivität gewähren.
Primärquellen.
Alle Angaben mit Stand Oktober 2026, geprüft am 1. Oktober 2026. Massgeblich sind die verlinkten amtlichen Fassungen.
Finanzierungspartner koordinieren lassen.
Wir bringen Objektunterlagen, Käuferprofil und Bankpartner zusammen, damit die Finanzierung den Kauf nicht bremst.