Grundstückgewinnsteuer Schweiz: alle 26 Kantone im Vergleich.
System, erhebende Stelle, Tarif, Zuschläge bei kurzer und Ermässigungen bei langer Besitzdauer sowie Freigrenzen für jeden Kanton. Grundlage ist das Steuermäppchen 2025 der Eidgenössischen Steuerverwaltung.
Wie hoch ist die Grundstückgewinnsteuer in der Schweiz?
Eine einheitliche Höhe gibt es nicht. Die Grundstückgewinnsteuer ist eine kantonale Steuer; jeder Kanton legt Tarif, Freigrenzen und Besitzdauerregeln selbst fest. Entscheidend sind vier Grössen: der steuerbare Gewinn, die Besitzdauer, der Kanton und, in einigen Kantonen, die Steuerfüsse von Kanton und Gemeinde. Kurzfristige Gewinne werden überall stärker belastet, so verlangt es das Steuerharmonisierungsgesetz.
Wie die Steuer funktioniert.
Gewinne aus dem Verkauf von Grundstücken des Privatvermögens sind beim Bund steuerfrei. Die Kantone müssen sie dagegen mit der Grundstückgewinnsteuer erfassen. Steuerbar ist der Gewinn, also der Erlös abzüglich der Anlagekosten (Erwerbspreis und wertvermehrende Aufwendungen).
Monistisches und dualistisches System
Im monistischen System (ZH, BE, UR, SZ, NW, BS, BL, TI, GE, JU) unterliegen Gewinne aus Privat- und Geschäftsvermögen gleichermassen der Grundstückgewinnsteuer. Im dualistischen System (LU, OW, GL, ZG, FR, SO, SH, AR, AI, SG, GR, AG, TG, VD, VS, NE) gilt sie nur für das Privatvermögen; Gewinne auf Geschäftsliegenschaften fallen unter die Einkommens- oder Gewinnsteuer.
Besitzdauer als Hebel
Fast alle Kantone kombinieren Zuschläge bei kurzer Besitzdauer mit Ermässigungen bei langer Besitzdauer, entweder als Prozentkorrektur der berechneten Steuer oder direkt im Tarif, wie etwa Uri, Nidwalden, Aargau, Tessin, Waadt oder Genf.
Alle 26 Kantone.
| Kanton | System | Erhebung | Tarif | Zuschlag kurze Besitzdauer | Ermässigung lange Besitzdauer | Freigrenze / Freibetrag |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Zürich | monistisch | Gemeinden | progressiv 10–40 % | +50 % unter 1 Jahr, +25 % unter 2 Jahren | ab 5 Jahren 5 %, steigend bis 50 % ab 20 Jahren | CHF 5'000 (Freigrenze) |
| Bern | monistisch | Kanton und Gemeinden | einfache Steuer progressiv 1,44–8,10 %, mal Steueranlagen | bis +70 % unter 1 Jahr, gestaffelt bis 5 Jahre | Gewinn −2 % pro Jahr ab 5 Jahren, höchstens 70 % | CHF 5'300 (Freigrenze) |
| Luzern | dualistisch | Kanton und Gemeinden | einfache Steuer nach Einkommenssteuertarif, mal Steuereinheiten | +10 % je fehlendes Jahr unter 6 Jahren (höchstens 40 % des Gewinns) | 1 % pro Jahr über 8 Jahre, höchstens 25 % | CHF 13'000 (Freigrenze) |
| Uri | monistisch | Kanton (Ertrag geteilt) | Satz nach Besitzdauer: 31 % bis 11 % | im Tarif | im Tarif (11 % über 20 Jahre) | CHF 10'000 (Freibetrag) |
| Schwyz | monistisch | Kanton (Ertrag geteilt) | progressiv 8–30 % | bis +40 % unter 1 Jahr, gestaffelt bis 4 Jahre | ab 5 Jahren 10 %, steigend bis 70 % ab 25 Jahren | CHF 2'000 (Freibetrag) |
| Obwalden | dualistisch | Kanton und Gemeinden | einfache Steuer 2 %, mal Steuereinheiten | bis +30 % unter 1 Jahr, gestaffelt bis 3 Jahre | keine | CHF 5'000 (Freigrenze) |
| Nidwalden | monistisch | Kanton und Gemeinden | Satz nach Besitzdauer: 36 % bis 12 % | im Tarif | im Tarif (12 % über 30 Jahre) | – |
| Glarus | dualistisch | Kanton (Ertrag geteilt) | progressiv 10–30 % | bis +30 % unter 1 Jahr, gestaffelt bis 4 Jahre | ab 5 Jahren 5 %, steigend bis 90 % ab 30 Jahren | CHF 5'000 (Freigrenze) |
| Zug | dualistisch | Gemeinden | Satz nach Jahresrendite des Gewinns, 10 % bis 60 % | keiner | 2,5 % pro Jahr ab 12 Jahren, 25 % ab 25 Jahren | CHF 5'000 (Freigrenze) |
| Freiburg | dualistisch | Kanton und Gemeinden (Gemeindezuschlag) | Satz nach Besitzdauer: 22 % bis 10 % | +40 % auf Gewinne über CHF 400'000 pro Jahr aus Objekten unter 5 Jahren | im Tarif (10 % über 15 Jahre) | CHF 6'000 (Freigrenze) |
| Solothurn | dualistisch | Kanton (Ertrag geteilt) | Einkommenssteuertarif, Nullstufe bis CHF 12'000 | keiner | 2 % pro Jahr ab 5 Jahren, höchstens 50 % | CHF 12'000 (Nullstufe) |
| Basel-Stadt | monistisch | Kanton (in Riehen und Bettingen auch Gemeinden) | 60 % bei 0–5 Jahren, sinkend bis 12 % ab 25 Jahren; selbstgenutzt 30 % bis 12 % | im Tarif | im Tarif | CHF 500 (Freigrenze) |
| Basel-Landschaft | monistisch | Kanton | Satz 3 % steigend bis 25 % je nach Gewinn | +1⅔ % pro Monat unter 5 Jahren | bei Selbstnutzung nach 20 Jahren Gewinnabzug bis CHF 50'000 | – |
| Schaffhausen | dualistisch | Kanton und Gemeinden | einfache Steuer progressiv 2–20 %, mal Steuerfüsse | bis +50 % unter 6 Monaten, gestaffelt bis 5 Jahre | ab 6 Jahren 5 %, steigend bis 60 % ab 17 Jahren | CHF 5'000 (Freigrenze) |
| Appenzell Ausserrhoden | dualistisch | Kanton (Ertrag geteilt) | 30 % des Gewinns | bis +50 % unter ½ Jahr, gestaffelt bis 4 Jahre | 2,5 % pro Jahr ab 10 Jahren, höchstens 50 % | CHF 3'000 (Freigrenze) |
| Appenzell Innerrhoden | dualistisch | Kanton | progressiv 10–40 % | +1 % pro fehlenden Monat unter 3 Jahren | ab 5 Jahren 5 %, steigend bis 50 % ab 20 Jahren | CHF 4'000 (Freigrenze) |
| St. Gallen | dualistisch | Kanton (mit Gemeindeanteil) | einfache Steuer progressiv bis 11 %, mit Zuschlägen | +1 % pro fehlendes Jahr unter 5 Jahren | ab 15 Jahren 1 % pro Jahr (höchstens 20 %), bei Selbstnutzung bis 40,5 % | CHF 2'200 (Nullstufe) |
| Graubünden | dualistisch | Kanton und Gemeinden | progressiv 5–25 %, ab rund CHF 208'000 einheitlich 15 % | +2 % pro Monat unter 2 Jahren | 1,5 % pro Jahr ab 10 Jahren, höchstens 51 % | CHF 4'600 (Freigrenze) |
| Aargau | dualistisch | Kanton (Ertrag geteilt) | Satz nach Besitzdauer: 40 % bis 5 % | im Tarif | im Tarif (5 % ab dem 25. Jahr) | – |
| Thurgau | dualistisch | Kanton (Ertrag geteilt) | 40 % des Gewinns | +1 % pro Monat unter 3 Jahren | 4 % pro Jahr ab dem 6. Jahr, höchstens 72 % | – |
| Tessin | monistisch | Kanton | Satz nach Besitzdauer: 31 % bis 4 % | im Tarif | im Tarif (4 % ab 30 Jahren) | – |
| Waadt | dualistisch | Kanton (Ertrag mit Gemeinden geteilt) | Satz nach Besitzdauer: 30 % bis 7 %; Selbstnutzungsjahre zählen doppelt | im Tarif | im Tarif (7 % ab 24 Jahren) | CHF 5'000 (Freigrenze) |
| Wallis | dualistisch | Kanton (Ertrag geteilt) | progressiv 12 / 18 / 24 % | erhöhte Sätze bei Veräusserung innert 5 Jahren | reduzierte Sätze nach 25 Jahren | – |
| Neuenburg | dualistisch | Kanton | progressiv 10–40 %, ab CHF 135'000 33 % | bis +60 % unter 1 Jahr, gestaffelt bis 4 Jahre | ab 5 Jahren 6 %, steigend bis 60 % ab 14 Jahren | – |
| Genf | monistisch | Kanton | Satz nach Besitzdauer: 50 % unter 2 Jahren bis 10 % (10–25 Jahre), 2 % ab 25 Jahren | im Tarif | im Tarif | – |
| Jura | monistisch | Kanton und Gemeinden | einfache Steuer progressiv 3,5–6 %, mal Steueranlagen | +50 % unter 2 Jahren, +25 % von 2 bis 5 Jahren | 1 % pro Jahr ab 10 Jahren (2 % ab 40 Jahren), höchstens 50 % | CHF 4'000 (Freigrenze) |
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Bei Mandaten koordiniert SIW & Partners auf Wunsch entsprechend qualifizierte Fachpartner.
Wie stark die Besitzdauer wirkt.
| Annahme | Betrag |
|---|---|
| Steuerbarer Gewinn | CHF 200'000 |
| Steuer nach Zürcher Tarif (10 bis 40 %) | CHF 69'400 |
| Besitzdauer 12 Jahre: Ermässigung 26 % | rund CHF 51'356 (effektiv ca. 25,7 %) |
| Besitzdauer unter 1 Jahr: Zuschlag 50 % | CHF 104'100 (effektiv ca. 52 %) |
Die zweite kantonale Abgabe beim Verkauf.
Die Handänderungssteuer belastet die Übertragung des Eigentums als solche, unabhängig von einem Gewinn. Sie ist ebenfalls kantonal geregelt. Gemäss dem Dossier der ESTV (Stand der Gesetzgebung 1. Januar 2022) liegen die Sätze, wo sie erhoben wird, in der Regel zwischen 10 und 33 Promille der Bemessungsgrundlage. Der Kanton Zürich erhebt seit dem 1. Januar 2005 keine Handänderungssteuer mehr.
Weil die letzte gesamtschweizerische Übersicht der ESTV auf dem Stand 2022 beruht, veröffentlichen wir hier bewusst keine kantonale Satztabelle. Eine aktuelle Übersicht auf Basis der kantonalen Erlasse ist in Vorbereitung.
Häufige Fragen.
Wer bezahlt die Grundstückgewinnsteuer?
Grundsätzlich die verkaufende Person. Die Veranlagung erfolgt im Kanton, in dem das Grundstück liegt, je nach Kanton durch den Kanton, die Gemeinde oder beide.
Wie lange muss ich eine Immobilie halten, um weniger Steuern zu zahlen?
Das ist kantonal verschieden. In Zürich etwa beginnen die Ermässigungen ab fünf vollen Jahren und erreichen nach 20 Jahren 50 Prozent; in Schwyz steigen sie bis 70 Prozent nach 25 Jahren, in Glarus bis 90 Prozent nach 30 Jahren.
Was zählt zu den Anlagekosten?
Der Erwerbspreis sowie wertvermehrende Aufwendungen. Werterhaltende Unterhaltskosten zählen in der Regel nicht dazu. Die Abgrenzung ist im Einzelfall mit Steuerfachpartnern zu klären.
Gibt es eine Grundstückgewinnsteuer des Bundes?
Nein. Der Bund erhebt keine Grundstückgewinnsteuer; Gewinne auf Geschäftsliegenschaften erfasst er über die Einkommens- oder Gewinnsteuer.
Primärquellen.
Alle Angaben mit Stand Oktober 2026, geprüft am 1. Oktober 2026. Massgeblich sind die verlinkten amtlichen Fassungen.
Verkauf mit Blick auf die Steuern planen.
Wir koordinieren die steuerliche Beurteilung mit Fachpartnern, bevor der Verkaufszeitpunkt festgelegt wird.