Prüfen, bevor man sich bindet.
Die fünf Prüfbereiche einer Immobilien-Due-Diligence, mit Checkliste für Käufer und Verkäufer. Was SIW selbst prüft und was spezialisierte Fachpartner übernehmen.
Was ist eine Immobilien-Due-Diligence?
Eine Due Diligence ist die strukturierte Prüfung einer Immobilie vor dem Kauf. Sie umfasst fünf Bereiche: kommerziell, technisch, rechtlich, steuerlich und finanziell. Ziel ist, Risiken und Werttreiber zu kennen, bevor ein Preis verbindlich wird, und sie im Vertrag sauber abzubilden.
Wer prüft was.
| Bereich | Kernfragen | Durchführung |
|---|---|---|
| Kommerziell | Lage, Mieterspiegel, Leerstand, Marktmieten, Vermietbarkeit | SIW, mit Marktdaten |
| Technisch | Zustand, Erneuerungsbedarf, Energie, Schadstoffe, Bewilligungskonformität | Bau- und Technikfachpartner, koordiniert durch SIW |
| Rechtlich | Grundbuch, Dienstbarkeiten, Vorkaufsrechte, Mietverträge, Erwerbsberechtigung | Anwaltschaft und Notariat |
| Steuerlich | Gewinn- und Erwerbssteuern, Struktur, Asset oder Share Deal | Steuerfachpartner |
| Finanziell | Ertragsfähigkeit, Finanzierbarkeit, Szenarien | SIW gemeinsam mit Bank- und Finanzierungspartnern |
Die SIW-Prüfliste.
Kommerziell
- Mieterspiegel mit Soll- und Ist-Mieten, Laufzeiten, Kündigungen
- Leerstandshistorie und Vermarktungsdauer
- Vergleichsmieten und Mietzinsreserven im rechtlichen Rahmen
- Mikro- und Makrolage, Erschliessung, Entwicklung im Quartier
Technisch
- Baujahr, letzte Erneuerungen, Restnutzungsdauer wesentlicher Bauteile
- Investitionsplan (CapEx) für die nächsten Jahre
- Heizung, Energieausweis, Gebäudehülle
- Schadstoff- und Altlastenverdacht
Rechtlich
- Grundbuchauszug: Eigentum, Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte, Anmerkungen, Vorkaufsrechte
- Baubewilligungen für Bestand und Umbauten, Zonenkonformität
- Mietverträge, Stockwerkeigentumsreglement, Verträge mit Dritten
- Erwerbsberechtigung des Käufers (Lex Koller, Grundverkehr)
Steuerlich und finanziell
- Steuerfolgen beim Verkauf für den Verkäufer, beim Erwerb für den Käufer
- Struktur: direkter Erwerb oder Gesellschaft
- Finanzierungsnachweis, Belehnung, Tragbarkeit
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Bei Mandaten koordiniert SIW & Partners auf Wunsch entsprechend qualifizierte Fachpartner.
Vendor Due Diligence: Prüfen vor der Vermarktung.
Wer verkauft, profitiert davon, die Prüfung vorwegzunehmen. Ein vorbereiteter Datenraum und bekannte Schwachstellen verhindern Preisabschläge in letzter Minute und verkürzen die Verhandlung. Bei Mehrfamilienhäusern und Portfolios ist das aus unserer Sicht der wirksamste Hebel für einen sauberen Abschluss.
Primärquellen.
Alle Angaben mit Stand Oktober 2026, geprüft am 1. Oktober 2026. Massgeblich sind die verlinkten amtlichen Fassungen.
Ankaufsprüfung koordinieren lassen.
Wir führen die Prüfbereiche zusammen und liefern eine klare Entscheidungsgrundlage, mit den passenden Fachpartnern.