Immobilien in Wien: Erwerb, Kosten und Zinshaus-Logik.
Was beim Kauf und Verkauf in Wien gilt: das Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz, die Kosten beim Erwerb, die Immobilienertragsteuer und die Besonderheiten des Wiener Zinshausmarkts.
Wer darf in Wien Immobilien kaufen?
EU- und EWR-Staatsangehörige sind beim Erwerb österreichischen Staatsangehörigen gleichgestellt und brauchen keine Genehmigung. Für Drittstaatsangehörige regelt das Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz das Verfahren. Ein Ehepaar kann in Wien ohne Genehmigung erwerben, wenn ein Ehegatte die österreichische Staatsbürgerschaft hat. Für Käufer aus der Schweiz hängt die Einordnung vom Freizügigkeitsabkommen und ihrer Konstellation ab.
Die Regeln in Wien.
| Käufer | Einordnung (Grundsatz) |
|---|---|
| Österreichische Staatsangehörige | kein Ausländergrundverkehr |
| EU- und EWR-Staatsangehörige | gleichgestellt, keine Genehmigung |
| Ehepaar, ein Ehegatte österreichisch | in Wien keine Genehmigung erforderlich |
| Schweizer Staatsangehörige | Gleichstellung nach dem Freizügigkeitsabkommen bei Aufenthaltsrecht und Bezug zu Erwerbstätigkeit oder Hauptwohnsitz; sonst Verfahren nach dem Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz |
| Übrige Drittstaatsangehörige und ausländisch beherrschte Gesellschaften | Verfahren nach dem Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz |
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Bei Mandaten koordiniert SIW & Partners auf Wunsch entsprechend qualifizierte Fachpartner.
Zinshaus, Altbau und Mietrecht.
Prägend für den Wiener Anlagemarkt ist das Zinshaus, das vermietete Mehrparteienhaus, häufig aus der Gründerzeit. Sein Wert hängt stark davon ab, welche mietrechtlichen Regeln für die einzelnen Einheiten gelten. Bei Altbauten ist deshalb zu prüfen, ob und in welchem Umfang das Mietrechtsgesetz (MRG) anwendbar ist; davon hängen Mietzinsbildung, Ertrag und damit der Ertragswert ab.
Ein weiterer Werthebel ist die Begründung von Wohnungseigentum (Parifizierung), die den späteren Einzelverkauf von Wohnungen ermöglicht. Ob sie sinnvoll und zulässig ist, beurteilen wir gemeinsam mit Rechts- und Baufachpartnern, bevor sie in eine Preisvorstellung einfliesst.
Was beim Erwerb und Verkauf anfällt.
| Position | Satz |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5 % |
| Eintragungsgebühr Grundbuch | 1,1 % |
| Pfandrechtseintragung bei Finanzierung | 1,2 % des Pfandbetrags |
| Immobilienertragsteuer beim Verkauf | 30 %, Befreiungen unter Voraussetzungen |
Warum die Achse Schweiz–Österreich trägt.
Österreich ist Teil unserer Herkunft. Für Eigentümer und Investoren aus der Schweiz koordinieren wir Mandate in Wien von Zürich aus: Zulässigkeit, Prüfung, Vertrag und Grundbuch, mit Fachpartnern vor Ort und einem festen Ansprechpartner über die ganze Transaktion.
Immobilie in Österreich kaufen als Schweizer · Grundverkehr in allen 9 Bundesländern
Häufige Fragen.
Brauchen Deutsche für einen Wohnungskauf in Wien eine Genehmigung?
Nein. Als EU-Staatsangehörige sind sie österreichischen Staatsangehörigen gleichgestellt.
Was ist ein Zinshaus?
Ein vermietetes Mehrparteienhaus, in Wien häufig ein Altbau aus der Gründerzeit. Der Ertrag hängt wesentlich davon ab, welche mietrechtlichen Regeln für die Einheiten gelten.
Wie hoch sind die Nebenkosten beim Kauf in Wien?
Grunderwerbsteuer 3,5 Prozent und Eintragungsgebühr 1,1 Prozent, bei Finanzierung zusätzlich 1,2 Prozent des Pfandbetrags, dazu Vertragserrichtung und Treuhand sowie gegebenenfalls Maklerprovision.
Regionale Daten: geprüft am 1. Oktober 2026, Prüfintervall 6 Monate. Quellen am Seitenende.
Primärquellen.
Alle Angaben mit Stand Oktober 2026, geprüft am 1. Oktober 2026. Massgeblich sind die verlinkten amtlichen Fassungen.
- Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz (RIS bzw. Land)
- oesterreich.gv.at: Grunderwerb durch ausländische Staatsangehörige (Stand 01.01.2026)
- oesterreich.gv.at: Ausnahmen von der Genehmigungspflicht für EU- und EWR-Staatsangehörige
- RIS: Landesverwaltungsgericht Tirol, LVwG-2017/33/2795-1 (Gleichstellung nach dem Freizügigkeitsabkommen)
- BMF Österreich: Grunderwerbsteuer, Steuersatz
- oesterreich.gv.at: Nebenkosten beim Wohnungs- und Grundstückskauf
- Unternehmensserviceportal Österreich: Immobilienertragsteuer
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