Immobilie in Deutschland kaufen als Schweizer.
Keine Bewilligungspflicht, aber 16 verschiedene Grunderwerbsteuersätze, ein klar geregeltes Notariatsverfahren und die zehnjährige Spekulationsfrist. Was Käufer aus der Schweiz wissen sollten.
Dürfen Schweizer in Deutschland Immobilien kaufen?
Ja. Deutschland kennt keine mit der Lex Koller vergleichbare allgemeine Bewilligungspflicht für ausländische Käufer. Der Kaufvertrag wird notariell beurkundet, das Eigentum geht mit dem Eintrag im Grundbuch über. Die wichtigsten Kostenunterschiede liegen in der Grunderwerbsteuer, die je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent beträgt.
Vom Angebot zum Grundbuch.
- Objektprüfung und Finanzierungsnachweis
- Kaufvertragsentwurf durch das Notariat, Beurkundung im Beisein der Parteien oder Vertretung
- Auflassungsvormerkung zur Sicherung des Käufers im Grundbuch
- Festsetzung der Grunderwerbsteuer durch das Finanzamt; nach Zahlung Unbedenklichkeitsbescheinigung
- Kaufpreiszahlung, Eintragung des Eigentums im Grundbuch beim Amtsgericht
Notar- und Grundbuchkosten sind gesetzlich geregelt. Eine Maklerprovision fällt je nach Vereinbarung an.
Grunderwerbsteuer je nach Standort.
| Beispiel-Standort | Satz | Bei EUR 2 Mio. Kaufpreis |
|---|---|---|
| Bayern (z. B. München) | 3,5 % | EUR 70 000 |
| Baden-Württemberg (z. B. Freiburg, Stuttgart) | 5,0 % | EUR 100 000 |
| Berlin | 6,0 % | EUR 120 000 |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | EUR 130 000 |
Halten und Verkaufen.
Einkünfte aus einer deutschen Immobilie werden nach dem Doppelbesteuerungsabkommen grundsätzlich in Deutschland besteuert; in der Schweiz wird die Liegenschaft für den Steuersatz berücksichtigt. Ein Gewinn aus dem Verkauf einer privat gehaltenen Immobilie ist in Deutschland steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Veräusserung nicht mehr als zehn Jahre liegen; Ausnahmen gelten bei Nutzung zu eigenen Wohnzwecken.
Die konkreten Folgen, etwa bei Erwerb über eine Gesellschaft, stimmen wir mit Steuerfachpartnern in beiden Ländern ab.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Bei Mandaten koordiniert SIW & Partners auf Wunsch entsprechend qualifizierte Fachpartner.
Südbaden und Hochrhein.
Für viele Schweizer Käufer liegen die naheliegendsten Märkte unmittelbar jenseits der Grenze: Südbaden, der Hochrhein und der Bodenseeraum. Hier gilt der baden-württembergische Grunderwerbsteuersatz von 5,0 Prozent. Aus unserer Praxis: Ankaufsprüfung eines Wohnobjekts am Hochrhein und Immobilien in Baden-Württemberg.
Häufige Fragen.
Brauche ich als Schweizer eine Genehmigung?
Für den Erwerb von Immobilien in Deutschland grundsätzlich nicht. Besonderheiten können sich bei Unternehmensbeteiligungen oder in Sondergebieten ergeben.
Kann ich ohne Anwesenheit beim Notar kaufen?
Mit einer Vollmacht in der vorgeschriebenen Form ist eine Vertretung möglich. Die Einzelheiten klärt das Notariat.
Wann ist der Verkauf steuerfrei?
Bei privat gehaltenen Immobilien nach Ablauf von zehn Jahren seit der Anschaffung, oder früher bei Nutzung zu eigenen Wohnzwecken nach den Voraussetzungen von § 23 EStG.
Primärquellen.
Alle Angaben mit Stand Oktober 2026, geprüft am 1. Oktober 2026. Massgeblich sind die verlinkten amtlichen Fassungen.
Kauf in Deutschland koordinieren.
Wir stellen Kosten transparent zusammen und koordinieren Notariat, Bank und Steuerfachpartner.