Immobilien in Bayern: Grunderwerbsteuer, Ablauf und Perspektive aus der Schweiz.
Bayern erhebt als einziges Bundesland weiterhin den ursprünglichen Grunderwerbsteuersatz von 3,5 Prozent. Was das für Käufer bedeutet und was sonst beim Erwerb und Verkauf in Bayern gilt.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Bayern?
3,5 Prozent der Gegenleistung, meist des Kaufpreises. Bayern ist das einzige Land, das den ursprünglichen Satz beibehalten hat; alle anderen Länder haben ihn seit 2006 erhöht, auf bis zu 6,5 Prozent. Bei einem Kaufpreis von 5 Millionen Euro beträgt die Steuer in Bayern 175'000 Euro, in Nordrhein-Westfalen 325'000 Euro.
Was der Standort beim Erwerb ausmacht.
| Land | Grunderwerbsteuer | Bei EUR 5 Mio. Kaufpreis |
|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | EUR 175 000 |
| Baden-Württemberg | 5,0 % | EUR 250 000 |
| Berlin | 6,0 % | EUR 300 000 |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | EUR 325 000 |
Metropolen, Regionen und die Nähe zur Schweiz.
Der bayerische Immobilienmarkt reicht von der Metropolregion München über Nürnberg, Fürth und Erlangen und Augsburg bis zu den ländlichen Regionen und dem Alpenvorland. Für Käufer aus der Schweiz ist zudem der Raum Lindau am Bodensee und das Allgäu nahe, mit kurzen Wegen nach Vorarlberg und in die Ostschweiz.
Bei Wohnimmobilien gehört die Mietregulierung zur Ertragsplanung: Ob ein Ort in einem per Landesverordnung bestimmten Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt, in dem die Mietpreisbremse gilt, ist vor dem Kauf zu prüfen.
Erwerb in Bayern.
- keine allgemeine Bewilligungspflicht für ausländische Käufer
- notarielle Beurkundung des Kaufvertrags, Auflassungsvormerkung im Grundbuch
- Festsetzung der Grunderwerbsteuer durch das Finanzamt, Unbedenklichkeitsbescheinigung nach Zahlung
- Eintragung im Grundbuch beim Amtsgericht
- beim späteren Verkauf: Gewinne aus privat gehaltenen Immobilien innert 10 Jahren steuerpflichtig, Ausnahmen bei Eigennutzung
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Bei Mandaten koordiniert SIW & Partners auf Wunsch entsprechend qualifizierte Fachpartner.
Häufige Fragen.
Warum ist die Grunderwerbsteuer in Bayern niedriger?
Seit 2006 legen die Länder den Satz selbst fest. Bayern hat als einziges Land den ursprünglichen Satz von 3,5 Prozent beibehalten.
Gilt der bayerische Satz auch für Gewerbeimmobilien?
Der Satz gilt grundsätzlich für alle grunderwerbsteuerpflichtigen Erwerbe von Grundstücken in Bayern, unabhängig von der Nutzung.
Brauche ich als Schweizer eine Genehmigung für einen Kauf in München?
Nein. Deutschland kennt keine mit der Lex Koller vergleichbare allgemeine Bewilligungspflicht.
Regionale Daten: geprüft am 1. Oktober 2026, Prüfintervall 6 Monate. Quellen am Seitenende.
Primärquellen.
Alle Angaben mit Stand Oktober 2026, geprüft am 1. Oktober 2026. Massgeblich sind die verlinkten amtlichen Fassungen.
- Bayerisches Landesamt für Steuern: Grunderwerbsteuer
- Bayerisches Landesportal: Bayern hat bundesweit niedrigsten Grunderwerbsteuersatz
- Gesetze im Internet: Grunderwerbsteuergesetz
- Gesetze im Internet: § 23 EStG, private Veräusserungsgeschäfte
- Gesetze im Internet: § 556d BGB, zulässige Miethöhe bei Mietbeginn
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