Wer im DACH-Raum investiert, stösst selten an eine geografische Grenze. Die Unterschiede liegen in drei Fragen: wer erwerben darf, welche Steuern und Gebühren beim Erwerb anfallen und wie knapp das Angebot ist. Dieser Überblick fasst die wichtigsten Punkte zusammen, Stand September 2026.
Schweiz: Bewilligung für Personen im Ausland, knappes Angebot
Der Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland ist durch das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG, «Lex Koller») beschränkt. Den Vollzug übernehmen die Kantone. Grundstücke, die als ständige Betriebsstätte dienen, etwa Büro-, Gewerbe- oder Verkaufsflächen, können ohne Bewilligung erworben werden. Der Bundesrat hat im April 2026 eine Vernehmlassung zu einer weiteren Verschärfung eröffnet.
Die Abgaben beim Erwerb sind kantonal geregelt. Der Kanton Zürich erhebt seit dem 1. Januar 2005 keine Handänderungssteuer mehr. Grundbuch- und Notariatsgebühren fallen weiterhin an, auf Seiten des Verkäufers zudem eine allfällige Grundstückgewinnsteuer.
Das Angebot bleibt knapp. Am 1. Juni 2026 lag die Leerwohnungsziffer schweizweit bei 0,93 Prozent, in der Grossregion Zürich bei 0,52 Prozent und im Kanton Zug bei 0,20 Prozent. Die Ziffer ist damit im sechsten Jahr in Folge gesunken.
Österreich: Grundverkehr nach Landesrecht
In Österreich regeln die Bundesländer den Grundverkehr. Staatsangehörige der EU und des EWR sind beim Erwerb grundsätzlich österreichischen Staatsangehörigen gleichgestellt. Drittstaatsangehörige benötigen in der Regel eine Genehmigung nach dem jeweiligen Landesgesetz. Je nach Bundesland kommen Beschränkungen für Freizeitwohnsitze hinzu. Für Käufer mit Schweizer Staatsangehörigkeit ist die Rechtslage im Einzelfall zu prüfen.
Beim Erwerb fallen grundsätzlich 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer vom Wert der Gegenleistung und 1,1 Prozent Eintragungsgebühr für das Grundbuch an. Dazu kommen die Kosten für Vertragserrichtung und Treuhandabwicklung.
Deutschland: Die Grunderwerbsteuer entscheidet mit
In Deutschland legen die Länder den Satz der Grunderwerbsteuer selbst fest. Er reicht von 3,5 Prozent in Bayern, dem einzigen Land mit dem ursprünglichen Satz, bis 6,5 Prozent, unter anderem in Nordrhein-Westfalen. Bei einem Kaufpreis von 10 Millionen Euro entspricht das einer Spanne von 350 000 bis 650 000 Euro, allein für diese Steuer. Hinzu kommen Notar- und Grundbuchkosten.
Im Überblick
| Schweiz | Österreich | Deutschland | |
|---|---|---|---|
| Erwerb durch Ausländer | Bewilligungspflicht nach BewG (Lex Koller), Betriebsstätten ausgenommen | EU/EWR gleichgestellt, Drittstaaten mit Genehmigung nach Landesrecht | Keine vergleichbare allgemeine Bewilligungspflicht |
| Abgaben beim Erwerb | Kantonal. Zürich: keine Handänderungssteuer seit 2005 | 3,5 % Grunderwerbsteuer, 1,1 % Eintragungsgebühr | 3,5 % (Bayern) bis 6,5 % (u. a. Nordrhein-Westfalen) |
| Zuständigkeit | Kantone | Bundesländer | Länder (Steuersatz) |
Was das für ein Mandat bedeutet
Die Unterschiede sind beherrschbar, wenn sie früh in die Planung einfliessen: Zulässigkeit vor dem Angebot, Nebenkosten vor der Preisverhandlung, Genehmigungsdauer vor dem Zeitplan. Für die rechtliche und steuerliche Beurteilung im Einzelfall binden wir spezialisierte Fachpartner im jeweiligen Land ein.
Research: Dieser Beitrag fasst öffentlich zugängliche Angaben zusammen, Stand September 2026. Sätze und Regeln können sich ändern. Er ersetzt keine rechtliche oder steuerliche Beratung im Einzelfall.
Quellen
- Bundesamt für Justiz: Grundstückerwerb durch Personen im Ausland
- Der Bundesrat: Grundstückerwerb für Personen im Ausland weiter beschränken (Vernehmlassung 2026)
- Kanton Zürich: Abschaffung der Handänderungssteuer per 1. Januar 2005
- BFS/WBF: Leerwohnungsziffer fällt unter 1 Prozent im Jahr 2026 (10. September 2026)
- oesterreich.gv.at: Grunderwerb durch ausländische Staatsangehörige
- Bundesministerium für Finanzen (AT): Grunderwerbsteuer, Steuersatz
- oesterreich.gv.at: Nebenkosten beim Wohnungs- und Grundstückskauf
- Bayerisches Landesamt für Steuern: Grunderwerbsteuer
- Finanzverwaltung NRW: Grunderwerbsteuer